Право собственности

Существует два основных способа: 1) нотариально оформить сделку с недвижимостью, не предполагающую переход права собственности на объект, до проведения которой нотариус проведет первичную регистрацию права собственности в реестре; 2) подать заявление о государственной регистрации права собственности в органы государственной регистрации вещных прав Днепропетровской, Одесской, Хмельницкой, Черниговской, Херсонской или Запорожской областей (именно государственные регистраторы этих областей в соответствии с Приказом Минюста от 14.03.2014 г. №524/5 уполномочены на проведение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости Крыма).

В соответствии Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Документы на регистрации права собственности подаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Для того, чтобы произвести регистрацию права собственности на квартиру требуются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации сделки.
2. Заявление о государственной регистрации права собственности. Заявления на государственную регистрацию подаются всеми сторонами договора либо их представителями.
3. Заявление о государственной регистрации обременении (ограничений) прав — при их наличии.
4. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.
6. Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи (дарения и др.), на основании которого должны быть произведены регистрационные действия.
7. Кадастровый паспорт объекта недвижимости — подлинный экземпляр и надлежащим образом удостоверенная копия.
8. Подлинник закладной и надлежащим образом удостоверенная копия (в случаях, когда выдача закладной предусмотрена).
9. Подлинник и надлежащим образом удостоверенная копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
10. Нотариально удостоверенное согласие супругов сторон договора либо заявления об отсутствии зарегистрированных брачных отношений — в случаях, установленных требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
11. Разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством.
12. При отчуждении доли в праве собственности третьему лицу, не являющемуся сособственником объекта недвижимости — документы, подтверждающие извещение продавцом доли в праве собственности других сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (нотариально заверенные копии извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и почтового уведомления о вручении сособственникам извещения с указанием даты вручения подписью лица, получившего уведомление, либо свидетельство, выданное нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариально или оформленный в органе по государственной регистрации прав.
13. В случае государственной регистрации права общей совместной собственности супругов — надлежащим образом удостоверенная копия свидетельства о заключении брака.
14. В случае если одной из сторон по сделке является юридическое лицо — документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица, о соответствии совершенной сделки ст. ст. 77– 79, 81 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ«Об акционерных обществах» или ст. ст. 45 – 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершении сделки.
15. Согласие третьего лица на приобретение (регистрацию) прав по договору — в случае, если на регистрацию представлен договор купли-продажи в пользу третьего лица.
16. Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (в случаях, предусмотренных требованиями действующего законодательства Российской Федерации).

Выдача документов после регистрации осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

Самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие – либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.).

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются соответствующими документами на землю.
Сложнее решить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: 1) когда земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; 2) когда земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.
В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка в целях, соответствующих назначению этой постройки.
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому лицу или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода ему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.
Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) совместно с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка по соглашению с ним о создании общей собственности на возводимую постройку и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о праве собственности на нее судом не может быть удовлетворено.

Чаще всего граждане обращаются в суд с исками о признании права собственности на строения, возведенные ими на предоставленном в пользование, либо в собственность земельном участке, без получения необходимых разрешений; о признании права собственности на самовольные постройки в порядке наследования, тогда, когда по каким-то причинам наследодателем при жизни документы на самовольную постройку не были оформлены надлежащим образом; о признании права общей долевой собственности на самовольную постройку по мотиву совместного строительства и другими подобными исками.